Drømmen om et sommerhus handler ofte om afslapning, familietid og et fristed væk fra hverdagen. Men et sommerhus er også en økonomisk beslutning, hvor det kan betale sig at kende reglerne, inden man køber eller begynder at udleje.
Vi oplever ofte spørgsmål både i privat og erhvervsmæssige sammenhænge som: Hvad skal man være opmærksom på ved køb og salg? Og hvordan fungerer beskatning, hvis jeg udlejer mit private sommerhus? Få overblikket over de vigtigste regler og satser for fradrag i 2026.
Hvad skal man være opmærksom på ved køb af sommerhus?
Når man køber et sommerhus, handler det ikke kun om at finde det rigtige område eller den perfekte udsigt. Det er også værd at overveje, hvordan man skattemæssigt og økonomisk placerer sine midler.
Mange ser sommerhuset som mere end blot et fristed. Det kan også være en investering eller en del af den samlede formueplanlægning. Derfor kan det være relevant at overveje, hvordan købet passer ind i den samlede økonomi.
Det kan f.eks. være relevant at tage stilling til:
- Hvor stor en del af opsparingen der bindes i ejendommen
- Om finansieringen skal ske via frie midler eller lån
- Om sommerhuset forventes at skabe løbende indtægter gennem udlejning
- Hvilke løbende omkostninger der følger med
- Hvordan købet påvirker den samlede privatøkonomi og likviditet
- Hvilke skattemæssige konsekvenser der kan opstå ved udlejning eller senere salg
Hvis sommerhuset også skal bruges som investering eller udlejning, vil beliggenheden ofte være afgørende for den fremtidige indtjening.
Der er også særlige regler for køb af sommerhuse i Danmark, hvis man er udenlandsk statsborger. Hvis en EU-borger vil købe et sommerhus i Danmark, skal der søges tilladelse hos Justitsministeriet. Ministeriet giver normalt kun en ansøger lov til at købe en fritidsbolig, hvis ansøgeren har en særlig tilknytning til Danmark.
Læs også: “8 gode råd til din forskudsopgørelse”.
Hvordan beskattes udlejning af sommerhus i 2026?
Som privatperson, må du eje så mange sommerhuse du vil. Der er derimod begrænsninger, hvis du også ønsker at udleje. Reglerne i Danmark siger, at du som privatperson må udleje op til to sommerhuse. Det er dog forudsat, at du selv benytter dem til ferie også. Er du gift eller har en registreret partner, så gælder grænsen dog individuelt. Denne regel trådte i kraft i 2019, da grænsen hidtil havde være to tilsammen for et ægtepar.
Hvis du som privatperson udlejer dit sommerhus, skal lejeindtægten som udgangspunkt beskattes. Du kan vælge mellem to metoder:
- Bundfradragsmetoden
- Regnskabsmæssig opgørelse
Bundfradragsmetoden og 40 %-fradraget
Dette er den mest anvendte løsning blandt sommerhusejere, fordi den er relativt enkel.
I 2026 gælder følgende bundfradrag:
Udlejning via bureau eller platform, der indberetter til Skattestyrelsen:
- Bundfradrag: 50.200 kr.
Privat udlejning uden indberettende bureau/platform:
- Bundfradrag: 13.800 kr.
Når bundfradraget er trukket fra, får du derudover et standardfradrag på 40 % af den resterende lejeindtægt.
Det betyder, at kun 60 % af det resterende beløb beskattes som kapitalindkomst.
Et eksempel:
Du har en årlig lejeindtægt på 100.000 kr.
Udlejning via indberettende bureau:
- Lejeindtægt: 100.000 kr.
- Bundfradrag: 50.200 kr.
- Resterende beløb: 49.800 kr.
- 40 % standardfradrag: 19.920 kr.
- Skattepligtig indkomst: 29.880 kr.
Det er altså kun de 29.880 kr., der beskattes som kapitalindkomst.
Regnskabsmæssigt fradrag
Alternativt kan du vælge den regnskabsmæssige metode. Det er en løsning der sjældent benyttes, men muligheden er der.
Her får du ikke bundfradrag eller 40 %-fradrag. Til gengæld kan du fratrække de faktiske udgifter ved udlejningen.
Det kan f.eks. være:
- El, vand og varme
- Forsikringer
- Vedligeholdelse
- Inventar
- Administration
- Annoncering
- Afskrivninger på visse aktiver
Denne metode kan være relevant, hvis du har høje udgifter til drift og vedligeholdelse.
Valg af løsning afhænger af den konkrete situation.
Skal man betale skat ved salg af sommerhus?
Mange bliver overraskede over, at et sommerhus i mange tilfælde kan sælges skattefrit. Der gælder nemlig særlige regler, som ofte kaldes Sommerhusreglen.
Reglen betyder, at en fortjeneste ved salg af sommerhuset som udgangspunkt kan være skattefri, hvis sommerhuset har været anvendt privat af ejeren eller dennes husstand i ejerperioden.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er et krav, at sommerhuset har været brugt hver eneste uge eller hvert år. Der skal dog være tale om reel privat anvendelse. Ejer du mange sommerhuse, kan bevisbyrden for privat anvendelse dog være svær. Det kan potentielt udløse en skat når du sælger dine sommerhuse.
Der kan f.eks. være situationer, hvor Skattestyrelsen stiller spørgsmål, hvis:
- Sommerhuset næsten udelukkende har været anvendt til udlejning
- Sommerhuset er købt med henblik på videresalg
- Der er tale om flere gentagne køb og salg af sommerhuse
- Der er begrænset dokumentation for privat brug
- Der kan ske en udstykning af grunden
Et eksempel kunne være:
Du køber et sommerhus og bruger det privat i flere år til ferie og weekender sammen med familien. Hvis sommerhuset senere sælges med en gevinst, vil fortjenesten som udgangspunkt ofte være skattefri.
Har sommerhuset derimod primært været en investering med fokus på udlejning eller videresalg, kan situationen se anderledes ud.
Det er derfor en god idé at gemme dokumentation for privat brug af sommerhuset. Det kan f.eks. være bookingoversigter, billeder eller anden dokumentation, der viser, at sommerhuset reelt har været brugt privat.
Kan man købe et sommerhus igennem sin personlige virksomhed?
Det korte svar er nej. Ifølge Sommerhusloven må man ikke udleje sit hus medmindre det anvendes som helårsbolig.
Sommerhuse skal som udgangspunkt ejes af fysiske personer (privat) og ikke af virksomheder. Fordi en personlig virksomhed og din privatøkonomi juridisk set er én og samme enhed, kan du ikke bare føre et sommerhus over i virksomhedsordningen (VSO).
Kan man købe et sommerhus gennem sit selskab?
I princippet, ja – et selskab kan godt købe et sommerhus. Men det er også forbundet med skattemæssige udfordringer.
Hvis et selskab ejer sommerhuset, og ejeren, direktøren eller medarbejdere bruger det privat, opstår der beskatning af rådigheden af fri sommerbolig. Særligt hovedaktionærer skal være opmærksomme på, at de bliver fuldt beskattet af rådigheden, da der er en formodningsregel om, at de anvender dette privat. En ansat vil kunne betale en markedsleje for anvendelsen af sommerhuset.
Skattemyndighederne har ofte fokus på selskabsejede sommerhuse, fordi der næsten altid vil være privat rådighed involveret.
Vær også opmærksom på at mulighederne for udlejning ifm. selskabsejede sommerhuse er i praksis ikke-eksisterende. Sommerhusloven indeholder en mulighed for en særlig tilladelse, men den bliver i praksis ikke anvendt.
Der findes sjældent én løsning, der passer til alle
Da sommerhusreglerne og skattelovgivningen på dette område er meget komplekse, anbefales det altid at rådføre sig med din revisor, skatterådgiver eller en advokat, før der tages beslutninger om køb og særligt udlejning af sommerhuset.
Vi kan hjælpe dig med at gennemgå reglerne og skabe overblik over mulighederne, så du får den løsning, der passer bedst til din situation.
